Radio Białystok | Gość | Artur Nowakowski - pośrednik nieruchomości
- Największy ruch jest w działkach. Ceny ciągle idą w górę, mimo to bardzo duża liczba osób wciąż chce inwestować w grunty budowlane. Niestety sensownych działek mamy na sprzedaż coraz mniej.
Mieszkań jest wciąż za mało, a kupujących przybywa. W dobrych nastrojach są pośrednicy. O przegrzaniu rynku nieruchomości mówiło się już na początku 2020 roku. Nic takiego jednak nie nastąpiło, mimo że załamał się rynek najmu. Jak wygląda sytuacja w Białymstoku i okolicach? Z pośrednikiem nieruchomości Arturem Nowakowskim rozmawia Marek Gąsiorowski.
Marek Gąsiorowski: Wrzesień na rynku nieruchomości to szczególny miesiąc, bo wracają studenci. Czy dużo osób jest zainteresowanych usługami biur nieruchomości?
Artur Nowakowski: Nie, ten rok nie jest taki jak zawsze. Jest mniejsze zapotrzebowanie. Mamy zapytania, ale jest to wyraźnie ograniczone, zapewne tą niepewnością, co dalej z pandemią.
Jeśli chodzi o podaż lokali do wynajęcia, to rynek chyba się nasycił, bo mieszkań jest dużo, ale gorzej jest z popytem, jak słyszę.
Tak, to prawda. Aczkolwiek mieszkania ładnie zrobione, w dobrych lokalizacjach znajdują nabywców - centrum, bliskość uczelni i w miarę nowe bloki, zdecydowanie dobra komunikacja. Mniejsza liczba studentów to jedno. My jako biuro bardzo często obsługujemy ludzi pracujących, studenci są tylko ułamkiem naszej oferty. Wiele ludzi bierze kredyt i próbuje kupić. A jak szuka mieszkań, to naprawdę ładnych - do wynajmu, ładnie wyposażonych, ze zmywarkami, z klimatyzacją.
Ceny energii będą szły w górę, odbiór śmieci też będzie coraz więcej kosztował. Jeśli doliczymy do tego inne media - wodę, gaz - to pewnie taką barierą, która powstrzymuje przed wynajmem mieszkania, jest także czynsz. Mocno wzrósł?
Czynsze pójdą zdecydowanie w górę. Będzie to widać głównie przy mieszkaniach dużych. Dlatego też w handlu mamy zdecydowanie mniejszy popyt na mieszkania o dużych metrażach. Łatwiej się sprzedają i wynajmują mieszkania mniejsze.
Co można powiedzieć o przewidywanym wzroście czynszów?
Myślę, że będzie to co najmniej 20 proc. Mamy inflację, wszystko idzie w górę, w nieruchomościach też.
To może jednak opłaca się bardziej kupić mieszkanie, bo to przy okazji jest inwestycja?
Myślę, że zdecydowanie tak. Jednak nie każdy ma takie możliwości, nie każdy dostanie kredyt, nie każdy ma taką gotówkę, ale z punktu widzenia ekonomii na pewno tak.
Co najmniej od roku mamy duże zapotrzebowanie klientów powracających z zagranicy, którzy szukają komfortowych, bardzo dużych mieszkań na wynajem. Umowy przeważnie na 2-3 lata. To są ludzie, którzy budują. Mamy kilkanaście procent klientów, którzy poszukują takich mieszkań - duży komfortowych, nawet jeżeli są drogie.
To ludzie, którzy wracają z Anglii, z Belgii, ze Stanów Zjednoczonych, z całego świata tak naprawdę. Bardzo często w wieku 50 plus, generalnie zbliżający się do emerytury, na emeryturze lub tacy, którzy próbują przenieść interesy do Polski. To są już naprawdę zamożni ludzie.
W którym obszarze jest największy ruch, jeśli chodzi o rynek nieruchomości? Działki, domy, mieszkania?
Największy ruch jest w działkach. Mamy zdecydowanie dużo większą grupę ludzi, którzy chcą kupić, zainwestować, samemu się pobudować. Ale niestety sensownych działek mamy na sprzedaż coraz mniej. Mieszkanie mogą nam zalać, nie płacić czynszu, działka po prostu jest. To samo się napędza.
Ceny praktycznie z miesiąca na miesiąc ciągle idą w górę, mimo to mamy bardzo dużą liczbę osób, które chcą inwestować dalej w grunty budowlane.
Słyszałem taką tezę, że wszystko, co mieści się 20 kilometrów w promieniu Białegostoku, jest to potencjalnie teren pod zabudowę jednorodzinną. Czyli wniosek z tego, że te tereny, które są dzisiaj rolne, warto kupować z myślą o przyszłości? Czy to jeszcze za wcześnie?
Myślę, że warto. Aczkolwiek tu trzeba podchodzić bardzo ostrożnie. Warto skorzystać z porady specjalisty. Nie na każdym terenie można się budować. Trzeba też patrzeć, gdzie będą przebiegały trasy, ewentualnie kolej. W takich miejscach działki już niekoniecznie są atrakcyjne. Albo jeżeli obok ma być jakiś zakład produkcyjny. Warto bardzo rozsądnie podchodzić do sprawy.
Jeżeli chodzi o rynek pierwotny, to jak się przejdziemy po Białymstoku i innych podlaskich miastach, to mieszkania budują się cały czas. I cały czas się sprzedają.
Tak, zgadza się. Obecnie żaden deweloper na rynku białostockim nie narzeka. Wszędzie się kręci, aczkolwiek nie do końca dotyczy to dużych mieszkań - 50-60 m. Później też się sprzedają, ale już nie tak entuzjastycznie.
Rynek wtórny. Tutaj tak naprawdę gołym okiem nie widać tego, co się dzieje. Najlepsza wiedza jest w biurach nieruchomości.
Ciągle jest ruch, jednak według mnie już nie jest to aż taki ruch, jak jeszcze na wiosnę czy latem. Ludzie zaczynają pochodzić bardziej rozsądnie, przebierać w ofertach. Dużo ofert jest dość mocno zawyżonych. Np. mieszkanie do remontu w starym, 30-letnim bloku ludzie czasami próbują wystawiać w cenie nowego apartamentu. Ale to tak nie działa.
Czy wciąż zdarzają się tacy klienci, którzy kupują po 3-4 mieszkania na inwestycje?
To już się skończyło, ale mamy też nową grupę klientów, dość poważną - to obcokrajowcy. Najczęściej oczywiście to jest Białoruś, Ukraina, czasem ludzie z zachodu Europy. Ale najwięcej jest ludzi z Białorusi. Kupują cały przekrój mieszkań - od dwupokojowych po duże. To młodzi ludzie, często dobrze wykształceni, specjaliści, z IT, właściciele firm. Sytuacja na Białorusi jest, jaka jest, więc nic dziwnego, że oni chcą tu emigrować.
Jak wyglądają ceny mieszkań? Można zapłacić pewnie 7000 zł za metr kwadratowy, ale można i 5000 tys.
Rynek jest bardzo rozdygotany. Są mieszkania do remontu, naprawdę brzydkie, które można kupić w przyzwoitej, fajnej cenie, ale trzeba zainwestować. Są też mieszkania pięknie zrobione nawet po 10 000 tys. za metr kwadratowy.
Ile kosztują najtańsze mieszkania?
4500 zł za metr kwadratowy. Najbardziej poszukiwany metraż to do 45-48 metrów. O to klient pyta najczęściej.
Rynek wtórny będzie chyba się cieszył w najbliższym czasie większym zainteresowaniem, bo na rynku pierwotnym to, co nabija cenę, to przede wszystkim cena pracy, bo płace rosną, ale też cena materiałów budowlanych, które rosną wręcz w zastraszającym tempie.
To są dwa największe czynniki. Ale jest jeszcze jeden, na który zwykły Kowalski nie zwraca uwagi, czyli cena zakupu działki przez dewelopera. To ustawicznie idzie w górę. Oczywiście to później się odbija w cenie metra kwadratowego dla klienta końcowego.
Jeśli chodzi o Białystok, to tych działek jest po prostą coraz mniej.
Sensownych, fajnych działek prawie nie ma. One znikają błyskawicznie, osiągają wysokie ceny. Ludzie, którzy nie są na rynku, potrafią pukać się w głowę, skąd te ceny, ale sprzedajemy. Ciągle jest klient, który kupuje te działki.
Na koniec wróćmy do rynku pierwotnego. Można zauważyć jakieś znaczące zjawiska?
Bijemy rekordy nowych pozwoleń na budowę i nowych oddawanych mieszkań. Są to takie rekordy, których od 30 lat w Polsce nie było. Cały czas jest ruch, cały czas jest klient.