Mariusz Pietraszko [wideo]

Od kwietnia wchodzi w życie nowe prawo budowlane i nowa ustawa o charakterystyce energetycznej budynków. Jakie w związku z tym nowe obowiązki spadną na właścicieli i administratorów budynków? O tym z doradcą energetycznym Mariuszem Pietraszko rozmawia Marek Gąsiorowski. 

Marek Gąsiorowski: Co to jest świadectwo energetyczne? 

Mariusz Pietraszko: Główna definicja świadectwa charakterystyki energetycznej to jest zbiór danych i wskaźników energetycznych budynku lub części budynku, określających całkowite zapotrzebowanie na energię niezbędną do ich użytkowania zgodnie z przeznaczeniem. Tutaj jest mowa o ogrzewaniu i wentylacji, chłodzeniu, przygotowaniu ciepłej wody użytkowej i oświetleniu wbudowanym na przykład w przypadku budynków użyteczności publicznej.

Patrząc na te wszystkie współczynniki, to jest to, za co codziennie płacimy, na przykład będąc członkiem spółdzielni mieszkaniowej, właścicielem domu. Jeśli chodzi o świadectwa energetyczne, nie jest to nowy temat, bo świadectwa energetyczne, to jest coś, co jest obowiązkowe w przypadku budynków, które powstały po 2009 roku. Co się zmienia w związku z tą ustawą?

Najważniejszą rzeczą jest zobligowanie właścicieli nieruchomości, które ulegają sprzedaży lub wynajmowi, obowiązku przedstawienia świadectwa charakterystyki energetycznej dalszym użytkownikom tych lokali. Od 2009 był taki obowiązek, ale został on umiejętnie obchodzony, gdy najemca lub nowy właściciel lokalu zrzekał się chęci posiadania takiego świadectwa.

Teraz będzie można obejść?

Jest taka furtka, że nie musimy mieć tego dokumentu bezpośrednio przy sprzedaży, ale jest nowością w ustawie, że jesteśmy zobligowani do przekazania takich dokumentów w przypadku sprzedaży do 14 dni. Później nowy najemca, nowy lokator czy nowy właściciel mieszkania, może od nas żądać przekazania. Jeśli nie wyrobimy się w tym ustawowym terminie, to nowy właściciel może sporządzić takie świadectwo na nasz koszt.

Świadectwo energetyczne - panu, mi jako właścicielowi mieszkania, co ono może dać i jakie mogą być z tego korzyści?

Najprostszy przykład co nam daje świadectwo, to możemy określić zużycie energii, jaką będziemy potrzebować do ogrzania na przykład lokalu. Jak mamy ilość energii, która jest nam potrzebna, to możemy sobie wyliczyć, jakie potencjalnie koszty nas czekają.

Na podstawie tego, jeśli mamy nie mieszkanie a dom, możemy wybrać sposób ogrzewania. Jeśli węglowe jest drogie, to możemy przejść na przykład na gaz, bo jest taniej.

To jest właśnie ta opcja, która pozwala przeliczyć sobie czy nam się opłaca zmienić źródło ciepła, zanim to wykonamy. Moja praktyka zawodowa pokazuje, że dosyć często zmieniamy, a później się okazuje po fakcie, że nic to nam nie dało i koszty jeszcze wzrastają, zamiast ulec obniżeniu.

Wiadomo też, że dość często zdarzają się takie sytuacje, jak spory mieszkańców ze spółdzielnią, administratorem, odnośnie kosztów ogrzewania. Tutaj świadectwo energetyczne w jakiś sposób porządkuje sytuację?

Na pewno ułatwia. Gdy dojdzie do sporu sądowego pomiędzy właścicielem lokalu mieszkalnego w budownictwie wielolokalowym. Jeśli mamy świadectwo charakterystyki energetycznej konkretnego naszego lokalu, to możemy w sądzie przedstawić je jako dowód i wskazać, że nasz lokal na przykład powinien zużywać 5 GJ ciepła, a dostaliśmy rachunek na 50 GJ. Wtedy administrator, czyli zarządza budynku, powinien się w sądzie tłumaczyć, za co ta opłata.

A takie przypadki się zdarzają.

Tak, zdarzają się.

Jeśli my, jako właściciele, chcemy sprzedać mieszkanie, to to mieszkanie musi mieć świadectwo charakterystyki energetycznej, ale to chyba trochę za mało, bo też takie świadectwo musi mieć cały budynek. To już jest obowiązek administratora.

Tutaj mamy dwa przypadki, bo administrator jest zobowiązany za sporządzenie świadectwa charakterystyki energetycznej całego budynku, i dopiero po sporządzeniu świadectwa charakterystyki całego budynku można dalej sporządzać świadectwa charakterystyki poszczególnych lokali. To jest taka kolejność, która powinna obowiązywać, to jest najbardziej sensowna ścieżka generowania świadectw. Mamy jeszcze w tej nowelizacji ustawy zapis, że jeśli właściciel czy tam zarządca nie ma tego świadectwa dla budynku, a lokator chciałby sporządzić swoje świadectwo, to administrator musi mu udostępnić wszelkie dane pozwalające wyliczyć takie świadectwo.

Rozumiem, że w razie czego lokator bierze całe koszty na siebie.

Do tej pory było tak, że jeśli ktoś chciał uzyskać od spółdzielni świadectwo, to odbijał się od drzwi, bo spółdzielnia mówiła, że nie ma i nie ma takiej potrzeby, chociaż ustawodawca wskazywał, że jeśli na przykład chciałby wynająć swoje mieszkanie, to powinien mieć świadectwo, ale był pusty przepis, który niestety nie obowiązywał, nawet sądownie nie dało się uzyskać takich dokumentów.

Wiadomo, że każde prawo powstaje z jakiegoś powodu. Jeśli chodzi o tę charakterystykę energetyczną budynków, dlaczego akurat to prawo jest obowiązkowe w Unii Europejskiej?

Unia stawia dosyć ostre kryteria dotyczące poprawy jakości naszego środowiska. Zaczynamy oszczędzać energię, zbieramy wszelkie informacje dotyczące sposobu użytkowania i poboru tej energii. Są te świadectwa, w końcu wiemy, ile energii potrzebujemy.

A co przy dzisiejszych realiach, czyli drogiej energii, jest bardzo istotne, bo w ten sposób łatwiej nam będzie oszczędzać.

Tak, ale nawet zamawiając węgiel, to jeśli mamy charakterystyki energetyczne wszystkich budynków w jednej bazie, w jednym rejestrze, tak jak to jest robione już obecnie, to mamy konkrety. Możemy zamówić 10 statków węgla, a nie 9, bo wiemy, że tyle nam potrzeba.

Jeśli chodzi o obowiązki, to wiadomo, że raz na 10 lat. Takie świadectwa energetyczne na zawsze nie obowiązują. Dlaczego?

10 lat to jest taka granica dla świadectwa właśnie określona w ustawie, ale powinniśmy sporządzać nowe świadectwa za każdym razem, gdy robimy przebudowę budynku, która zmienia jego zapotrzebowanie na energię.

Przykładowo stolarka w budynku się zużywa, termoizolacja przecież też nie jest wieczna.

Same działania czasu na nasze elementy przegrody, czyli na stolarkę i na elewacje nie są podstawą do sporządzenia nowego świadectwa. Raczej byśmy tu wskazywali na wymianę drzwi, okien i docieplenie budynku, czyli jeśli ocieplimy swój dom styropianem czy wełną, to wtedy jest obowiązek.

Kto może takie świadectwo energetyczne sporządzić?

Jest całkiem spora lista osób, które mają uprawnienia do tego. Studia wyższe ukończone z tytułem inżyniera, inżyniera architekta, inżyniera architekta krajobrazu, inżyniera pożarnictwa, magistra inżyniera architekta, magistra inżyniera architektury krajobrazu, magistra inżyniera pożarnictwa...

Czyli niekoniecznie trzeba być fachowcem od energetyki cieplnej, od ciepłownictwa.

Uprawnienia dostała dosyć szeroka grupa ludzi, są jeszcze osoby, które mają uprawnienia budowlane, plus też studenci studiów podyplomowych związanych z charakterystyką energetyczną.

Chyba najlepiej udać się do sprawdzonego fachowca, a nie na przykład do studenta.

Możemy porównać to do lekarza. Możemy iść do lekarza pierwszego kontaktu, ale on nas przeważnie kieruje do specjalisty.

Nowe przepisy świadectwa charakterystyki energetycznej zaczną obowiązywać od 28 kwietnia 2023 roku. Miejmy nadzieję, że dzięki temu będziemy oszczędniej się ogrzewać i mniej płacić za rachunki.

| red: sk