Mieszkanie w 2026 roku: kupować czy czekać? Ekspert kredytowy radzi

Czy 2026 rok to będzie dobry czas na zakup mieszkania? Co będzie się działo z cenami mieszkań i stopami procentowymi? M.in. o to Adam Janczewski pytał w piątkowej (23.01) Rozmowie Dnia w Polskim Radiu Białystok eksperta kredytowego Karola Zimnocha.

Czy 2026 rok to dobry moment na zakup mieszkania?
Jak mówi gość Polskiego Radia Białystok, ekspert kredytowy Karol Zimnoch - prognozowanie przyszłości zawsze obarczone jest ryzykiem, ale obecne sygnały są korzystne dla kupujących.

Nie wiemy, czy jest to najlepszy moment na zakup nieruchomości, natomiast wiele wskazuje na to, że będzie to całkiem niezły rok dla kupujących - zaznacza Karol Zimnoch.

Kredyty bardziej dostępne i wyraźnie tańsze

Jak podkreśla Karol Zimnoch, w ostatnich miesiącach najmocniej zmieniła się dostępność kredytów oraz ich cena.

Jeżeli chodzi o dostępność kredytów, to bardzo mocno zmieniła się na plus dla kredytobiorców. W styczniu zeszłego roku singiel zarabiający 6000 zł netto mógłby liczyć średnio na 371 000 zł kredytu. Natomiast już w tym roku to jest 438 000 zł. W niektórych bankach jest więcej, w niektórych mniej. Najwyższa zdolność w tej chwili dla takiej osoby wynosi 489 000 zł. Ten wzrost jest spory - mówi ekspert kredytowy.

Raty niższe nawet o kilkaset złotych

Ekspert kredytowy zwraca uwagę także na znaczący spadek kosztów obsługi kredytu.

W styczniu zeszłego roku mogliśmy dostać oprocentowanie na poziomie 7,35%, a rata wynosiła przy 25 latach 3318 zł. Dzisiaj taki kredyt możemy dostać nawet na 5,5%, to jest 2800 zł. Różnica w racie to jest 516 zł, a przewidywany koszt jest niższy o 155 000 zł. Ta dostępność jest wyższa oraz kredyty po prostu są tańsze - podkreśla Karol Zimnoch.

Stopy procentowe nadal mogą spadać

Ekspert kredytowy uważa, że trend spadkowy się utrzyma. 

Ja się spodziewam, że dalej będą spadały stopy procentowe. Oczywiście nie potrafię dokładnie powiedzieć o ile, choć mamy analitycznie przygotowanych kilka scenariuszy. W takim najbardziej optymistycznym scenariuszu spodziewamy się, że na koniec 2602 roku to stopa procentowa będzie wynosiła 3%, czyli o 1 punkt procentowy niżej niż dzisiaj. Natomiast to jest taki bardzo optymistyczny scenariusz. Raczej w bazowym bym się spodziewał 3,5% - przewiduje Karol Zimnoch, opierając się na analizach ekonomistów bankowych.

Rynek mieszkaniowy się równoważy

Jak uważa ekspert kredytowy, początek 2026 roku przynosi stabilizację na rynku nieruchomości.

Ten rynek się dosyć mocno równoważy. Wzrasta liczba udzielanych kredytów, natomiast jeżeli chodzi o same mieszkania, to wcale ich tak dużo nie przybywa, jest pewna stabilizacja - mówi Karol Zimnoch.

Wyjaśnia, wiążąc wzrost kredytów z refinansowaniem. Na poziomie krajowym wydano 20% więcej pozwoleń na budowę w 2025 r. w stosunku do 2024 r., ale pod koniec roku odnotowano spowolnienie.

Ceny mieszkań: jest pole do negocjacji

Na rynku pierwotnym w Białymstoku cena transakcyjna spadła z 10 457 zł/m² (II kw.) do 10 061 zł/m² (III kw.), mimo wzrostu ofertowej z 11 779 do 11 931 zł/m². 

Można śmiało negocjować z deweloperami, oni są skłonni do negocjacji i nie do końca trzeba się przejmować tymi cenami, które są widoczne na ich stronach internetowych, bo dużo mogą z ceny zejść - uważa doradca kredytowy.

Dotyczy to zarówno rynku pierwotnego, jak i wtórnego w Białymstoku. Jak dodaje gość Polskiego Radia Białystok - "ja w tej chwili spodziewam się raczej stabilizacji, a nie jakichś dużych skoków". 

Kredyt ze zmienną czy stałą stopą?

Coraz więcej klientów wybiera zmienne oprocentowanie.

Coraz więcej klientów decyduje się ponownie na zmienną stopę procentową, z uwagi na to, że liczą na spadki stóp procentowych ze strony Narodowego Banku Polskiego. Ciężko mi powiedzieć, czy jest to najlepsza możliwa decyzja, bo nie znamy przyszłości. Jeżeli faktycznie spadną stopy procentowe, to dzisiaj warto wziąć na zmiennym oprocentowaniu. Jeżeli jednak by się zdarzyła "jakaś tragedia gospodarcza" i miałyby rosnąć stopy procentowe, to lepiej mieć na stałym. Natomiast też trzeba pamiętać, że jeżeli weźmiemy na stałym oprocentowaniu, to zawsze można w razie spadku stóp procentowych się zrefinansować, czyli przenieść ten kredyt do innego banku na lepszej ofercie - zauważa Karol Zimnoch.

Brak jednej złotej granicy

Na koniec ekspert kredytowy podkreśla, że nie istnieje jeden uniwersalny próg opłacalności.

Moim zdaniem takiej granicy nie ma. Nie wiemy tak naprawdę, co się wydarzy. Mówimy tu o pewnych "czarnych łabędziach", jak np. wzrost cen ropy - mówi Karol Zimnoch.

Jak podsumowuje gość Polskiego Radia Białystok - przy stabilnych warunkach gospodarczych zmienne oprocentowanie może się opłacać, tym bardziej że "zawsze można w każdej chwili ze zmiennego oprocentowania przejść na stałe".