Rewolucja w planowaniu przestrzennym. Co plany ogólne gmin oznaczają dla właścicieli działek?

Wszystkie gminy w Polsce muszą jeszcze w tym roku opracować i uchwalić plany ogólne zagospodarowania przestrzennego. To konsekwencja nowelizacji ustawy o planowaniu przestrzennym z września 2023 roku, którą wprowadzono, aby ograniczyć niekontrolowane rozlewanie się zabudowy. Jak to wpłynie na podmiejskie tereny i ich właścicieli?

M.in. o to Ryszard Minko pytał prof. Artura Modrzejewskiego z Uniwersytetu w Białymstoku.

Rewolucja w planowaniu przestrzennym

Nowe plany ogólne gmin mają całkowicie zmienić sposób planowania przestrzennego w Polsce. Jak podkreśla prof. Artur Modrzejewski z Katedry Prawa i Postępowania Administracyjnego Uniwersytetu w Białymstoku, zmiana będzie fundamentalna.

Wywrócą do góry nogami i to w sposób dosyć istotny. Plany ogólne będą aktami prawa miejscowego, które będą określały sposób wykorzystania nieruchomości. Różnica w stosunku do studiów (zagospodarowania przestrzennego - przyp. red.) jest taka, że studia nie były prawem miejscowym, w związku z tym nie wiązały de facto obywateli - wyjaśnia prof. Modrzejewski.

Jak dodaje ekspert, dotychczasowe studia były raczej dokumentami kierunkowymi.

Był to taki dokument planistyczny, na podstawie którego gmina sobie planowała, jak będzie wyglądał rozwój później w przyszłości - mówi.

Koniec niepewności inwestorów?

Jednym z założeń reformy jest ograniczenie niepewności inwestorów kupujących działki bez miejscowych planów zagospodarowania.

Założenie było takie, że plany ogólne mają w pewnym stopniu uprościć pewne sytuacje - zaznacza profesor.

I podaje konkretny przykład:

Jeśli na przykład mamy nieruchomość, która nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, inwestor kupuje taką działkę, to nie miał nigdy w stu procentach gwarancji, że otrzyma warunki zabudowy na tę nieruchomość.

W nowym systemie sytuacja ma być bardziej przewidywalna.

Teraz założenie jest takie, że jeśli nieruchomości wszystkie będą pokryte planami ogólnymi, kupując nieruchomość, ja z założenia będę wiedział, jakie jest przeznaczenie tej nieruchomości - podkreśla prof. Modrzejewski.

Działka bez prawa zabudowy i bez odszkodowania

Największe obawy dotyczą właścicieli gruntów, których działki mogą zostać przeznaczone pod tereny bez możliwości zabudowy.

I teraz co wtedy, jeśli taka nieruchomość będzie miała przeznaczenie, które spowoduje, że nie będzie możliwości zabudowy jej de facto? W zasadzie niewiele, bo nawet plan ogólny nie daje możliwości dochodzenia odszkodowania od gminy - zwraca uwagę prof. Modrzejewski.

Konsekwencje mogą być poważne.

Jeśli spada wartość nieruchomości, a w momencie, kiedy będzie to regulacja tylko na podstawie planu ogólnego, nie można jej zabudować i w zasadzie jest to zablokowany proces inwestycyjny dla takiego właściciela nieruchomości - dodaje.

Ostatni moment na zgłaszanie uwag

Ekspert podkreśla, że obecny etap prac nad planami to praktycznie jedyny moment, kiedy mieszkańcy mogą próbować wpływać na ich kształt.

Faktycznie jest to bardzo istotny moment, w którym można zgłaszać uwagi do planów ogólnych - mówi prof. Artur Modrzejewski.

Jednocześnie zaznacza, że możliwości oddziaływania są ograniczone.

Problem też polega na tym, że sposób rozpatrzenia tych uwag nie podlega zaskarżeniu ani do jakiegoś organu odwoławczego, ani do sądu. Po prostu są to uwagi, które są do tego aktu i organ może je uwzględnić, a może ich nie uwzględnić.

Algorytm zamiast decyzji samorządu

Jak tłumaczy profesor, samorządy nie zawsze będą mogły uwzględnić postulaty mieszkańców, nawet jeśli chciałyby to zrobić.

To też nie jest tak, że jest to chciejstwo tylko i wyłącznie gminy, która chciałaby być może bardziej otworzyć zabudowę, niż faktycznie wynika to z procedowanego planu – zaznacza Artur Modrzejewski.

Kluczową rolę odgrywają bowiem przepisy wykonawcze.

Problem polega na tym, że sposób ustalenia sposobu zabudowy, zabudowy uzupełniającej, wynika z treści rozporządzenia. I teraz to rozporządzenie wprowadza określone algorytmy, które powodują, że z góry wiadomo, która zabudowa będzie mogła być na przykład w zakresie zabudowy uzupełniającej, która nie.

W praktyce może to oznaczać brak elastyczności.

Może być tak, że faktycznie ktoś może chcieć zgłaszać uwagi, gmina może i bardzo chętnie by nieba przychyliła i zrobiła tak, jak ktoś chce, ale przepis nie zezwala na dostosowanie do żądań określonej osoby - podkreśla ekspert.

Tereny zielone nawet przy istniejącej infrastrukturze

Kontrowersje budzi także możliwość wyznaczania terenów bez prawa zabudowy nawet tam, gdzie istnieje infrastruktura.

Tak, nie jest tak, że na zawsze, ale prawdopodobnie na bardzo długie lata - mówi profesor.

Jego zdaniem to jeden z najbardziej problematycznych elementów reformy.

To jest właśnie element, który moim zdaniem jest bardzo dużym elementem takim negatywnym. Tak jak mówię, WZ-tka dawała możliwość uwzględnienia indywidualnej sytuacji obywatela, przy całych wadach tego systemu.

Fala wniosków o warunki zabudowy

W obawie przed nowymi przepisami właściciele gruntów masowo składają wnioski o warunki zabudowy.

Przyczyny tego zjawiska są dwojakie moim zdaniem. Pierwsza to są plany ogólne, o których przed chwilą powiedzieliśmy i kwestia tego, że ludzie chcą zdążyć na uzyskanie warunków zabudowy przed uchwaleniem planu, by nie zamknięto im możliwości zabudowy - wyjaśnia Artur Modrzejewski.

Drugim powodem są zmiany w przepisach.

Druga rzecz, o której tutaj też warto wspomnieć, to to, że ustawodawca w trakcie nowelizacji wprowadził ograniczenie czasowe ważności decyzji w sprawie warunków zabudowy - dodaje.

Sam wniosek nie wystarczy

Profesor podkreśla, że samo złożenie wniosku o warunki zabudowy nie daje jeszcze żadnej ochrony.

Dlatego że warunki zabudowy muszą być przyznane w drodze decyzji. Samo złożenie tutaj nie zagwarantuje - mówi.

Wielu właścicieli może być zaskoczonych

Zdaniem eksperta wielu właścicieli gruntów może boleśnie odczuć skutki zmian.

Problem polega na tym, że to się dzieje często obok nas. My mamy wrażenie takie, że powinna administracja, że tak powiem, bardziej opiekuńczo do nas podchodzić, a w tym momencie gdzieś poza nami to się wszystko dzieje - mówi prof. Modrzejewski.

I podsumowuje:

Kto swoich spraw nie dopatrzy, a nawet jeśli dopatrzy, to nie ma w stu procentach gwarancji, że będzie to zgodne z jego żądaniem i zgodne z tym, jak by sobie chciał przeznaczyć swoją nieruchomość.