Właściciel jednej z białostockich galerii handlowych wygrał proces z siecią restauracji o zaległy czynsz

Sprawa dotyczy Galerii Podlaskiej i jej działalności w latach 2009-2011. Jedna z sieciowych firm gastronomicznych zawarła z tą placówką umowę najmu lokalu. Umowa była 5-letnia, ale najemca wypowiedział ją wcześniej, argumentując, że przez półtora roku podmiot prowadzący centrum handlowe nie zapewnił takiego ruchu w galerii, że byłaby opłacalna również działalność obiektu gastronomicznego.

Najemca wskazywał, że miało być w tym czasie użytkowanych 56 lokali, a w rzeczywistości działało o 20 mniej, co raczej nie zachęcało klientów, poza tym nie były zakończone prace wokół galerii, marketing obiektu pozostawiał wiele do życzenia, a wielokrotne monity i rozmowy z przedstawicielem wynajmującego i dyrekcją centrum nie przynosiły rezultatu.

Właściciel galerii uznał jednak wypowiedzenie umowy za bezskuteczne i dalej naliczał czynsz. Wskazywał, że umowa została zawarta na czas określony (5 lat), a najemca znał i godził się na ryzyko dotyczące potencjalnej liczby klientów. Ponieważ nie wpływały pieniądze za wynajem, właściciel galerii skierował sprawę do sądu. Najpierw w Warszawie, ostatecznie w Białymstoku.

W kwietniu ub. roku Sąd Okręgowy w Białymstoku uznał rozwiązanie umowy za nieskuteczne, roszczenie za zasadne i nakazał zapłatę zaległości czynszowych z odsetkami. Ocenił bowiem, że umowa nie przewidywała możliwości rozwiązania przed terminem, zgodnie z jej postanowieniami najemca na własną odpowiedzialność ocenił szanse i ryzyko związane z komercyjną atrakcyjnością centrum, zaś wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności za wielkość obrotów osiąganych przez najemcę.

Firma gastronomiczna złożyła od wyroku apelację, ale Sąd Apelacyjny w Białymstoku w piątek ją oddalił, uznając za bezzasadną.

Powtórzył za sądem pierwszej instancji, że umowa nie przewidywała możliwości wcześniejszego rozwiązania. Uznał też za niemożliwe powoływanie się przez najemcę na zapisy Kodeksu cywilnego, mówiące o możliwości obniżenia czynszu, a nawet wypowiedzenia umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia, jeśli "rzecz najęta" ma wady, które "ograniczają jej przydatność do umówionego użytku" lub nie dają się usunąć.

Jak uzasadniał sędzia Bogusław Suter, błędne jest rozumienie zapisów Kodeksu cywilnego, że taką wadą jest brak oczekiwanego ruchu klienteli w galerii. 

Generalnie owa wadliwość, o której mowa w tymże przepisie (art. 664 par.2 kc), musi dotyczyć samej rzeczy, która jest przedmiotem najmu i tkwić w tejże rzeczy

 - mówił sędzia.

Podał przykład hałasu w sąsiedztwie lokalu, jako ewentualnej przyczyny uniemożliwiającej właściwe z niego korzystanie.

Sąd wskazał, że ta regulacja prawna mogłaby być właściwa, gdyby w galerii zamiast lokali handlowych powstały obok restauracji np. magazyny. 

W tej sprawie nie budzi wątpliwości, że lokale w Galerii Podlaskiej były traktowane jako typowe lokale w galerii handlowej i przewidziane na usługi lub handel

 - dodał sędzia Bogusław Suter.

Zwrócił uwagę, że galeria nie odniosła sukcesu komercyjnego z powodów rynkowych - w tym samym czasie w Białymstoku powstało bowiem kilka podobnych obiektów, ale w lepszej lokalizacji i większych.

Sąd przypomniał, że w umowie najmu był zapis, iż najemca "na własną odpowiedzialność" dokonał oceny szans i ryzyka związanego z komercyjną atrakcyjnością centrum, w związku z czym wynajmujący nie ponosi odpowiedzialności za poziom obrotów i nie ciąży na nim żadne związane z tym zobowiązanie.

W ocenie sądu apelacyjnego to zapis jednoznaczny: wynajmujący chce w ten sposób zabezpieczyć się przed zarzutem ze strony najemcy, że ruch w galerii jest zbyt mały

 - dodał sędzia Bogusław Suter. 

Mówił również, że pozwany nie udowodnił, iż mały ruch i brak najemców to wina wynajmującego, a nie zbieg różnych okoliczności, w tym sytuacja na rynku galerii handlowych w Białymstoku.

źródło: PAP | red: maj