prof. Waldemar Rogowski - główny analityk kredytowy Biura Informacji Kredytowej

Znacznie zmalało zainteresowanie kredytami mieszkaniowymi w Polsce. Biuro Informacji Kredytowej odnotowało w kwietniu spadek liczby zaciąganych kredytów o niemal 40 proc. w porównaniu do tego samego miesiąca ubiegłego roku. Jakie są przyczyny i jak będzie to wpływało na rynek nieruchomości? M.in. o tym z głównym analitykiem Biura Informacji Kredytowej prof. Waldemarem Rogowskim ze Szkoły Głównej Handlowej rozmawia Adam Janczewski.

Adam Janczewski: Kredytobiorcy, którzy kupowali mieszkania kilka lat temu, co prawda mieszkają teraz na swoim, ale kiedy widzą, jak kształtują się ich raty kredytów i jak coraz bardziej kosztowne jest to mieszkanie na swoim, chyba łapią się za głowę. 

prof. Waldemar Rogowski: Akurat ci, co kupowali kilka lat temu, znaczy przed obniżką stóp procentowych do ultra niskiego poziomu, czyli właściwie przed majem 2020 roku, nie mają aż tak dużych problemów, jeśli chodzi o wzrost raty. Bardziej niepokoi mnie sytuacja osób, które zaciągały kredyty, kupowały nieruchomości właśnie w tym środowisku ultra niskich stóp procentowych w okresie maj 2020 - jesień roku 2021. Te osoby rzeczywiście mają duży wzrost raty, a to wynika z tego, że jeszcze mało spłaciły kapitału. Te osoby, które zaciągnęły kredyty wcześniej, na przykład przed rokiem 2010, one już w dużej części ten kapitał spłaciły, więc ta część kapitału nie jest aż tak narażona na zmianę stóp procentowych, w związku z tym ta rata aż tak nie rośnie. Najgorszą sytuację mają te osoby, które są we wczesnym etapie spłacania kredytu i kwota zadłużenia jest dość wysoka w związku z tym ta podwyżka stóp procentowych, ta rata odsetkowa rośnie.

I co robić w takiej sytuacji? Wierzy pan na przykład w coś takiego jak negocjacje z bankiem?

Z bankiem zawsze można negocjować, można próbować dogadać się, spróbować restrukturyzować, można ewentualnie zastanowić się nad na przykład dłuższym okresem kredytowania. Mam też taką radę, że można zastanowić się nad podniesieniem swoich kompetencji i umiejętności po to, żeby spróbować więcej zarabiać, bo duża część osób narzeka, że rosną koszty finansowania. A może jest jakiś sposób na to, żeby ograniczyć tę podwyżkę kosztów poprzez wzrost wynagrodzenia. Żeby znowu można było wystąpić o podwyżkę, to warto, żeby mieć te kompetencje na tyle wartościowe rynkowo, aby można było wynegocjować podwyższenie wynagrodzenia. Jedną z najlepszych inwestycji jest inwestycja w siebie, czyli w swoje kompetencje, dzięki czemu możemy więcej zarabiać.

Nadpłacenie tego kredytu to też jest dobre rozwiązanie?

Wydaje mi się, że czas na nadpłacenie był w momencie, kiedy była promocja, czyli ultra niskie stopy procentowe i wówczas, zamiast tę obniżoną ratę odsetkową konsumować, wtedy trzeba było nadpłacać. W tym momencie wydaje mi się, że nie jest to dość dobry moment na nadpłacanie kredytu. 

Ci, którzy spłacają kredyty, muszą już z tym jakoś żyć. Jednak widać - notuje to, chociażby Biuro Informacji Kredytowej - że chętnych na pożyczanie od banków jest teraz zdecydowanie mniej.

Mamy kilka czynników, które spowodowały spadek zainteresowania i popytu na kredyty mieszkaniowe. Pierwszy, o którym żeśmy wspominali to wzrost stóp procentowych, co przekłada się oczywiście na wzrost rat. Ale nie tylko. Są zmiany regulacyjne - od 1 kwietnia KNF (Komisja Nadzoru Finansowego) zmieniła zapisy dotyczące wymaganego aspektu związanego z buforem stóp procentowych. Do tej pory bank, badając zdolność kredytową, podwyższał stopy oprocentowania o 2,5 punktu procentowego, teraz jest o 5 punktów procentowych, plus zwiększone koszty związane z takim życiem codziennym też KNF kazał zwiększyć i ograniczył na przykład, jeżeli chodzi o osoby, które mają niższe dochody, żeby taki wskaźnik, który się nazywa DSTI - to jest wskaźnik, który pokazuje relację długu do dochodów rozporządzalnych, nie był w tym przypadku wyższy niż 40%. Czyli 40% obciążamy swoje dochody, natomiast dla osób lepiej zarabiających to 50%. Czyli mamy kilka czynników, które ograniczają plus oczywiście ten element związany ze spadkiem zdolności kredytowej, o których mówiłem, czyli stopy procentowe i te wymogi regulacyjne, ale również wzrost cen nieruchomości, co powoduje, że mamy problem z możliwością sfinansowania tak drogich nieruchomości.

Chętnych na zaciąganie kredytów jest coraz mniej, a nie widać jakiegoś dużego załamania na rynku mieszkaniowym. Dlaczego?

Tylko że na rynku mieszkaniowym są dwie strony. Jest strona popytowa i strona podażowa. I rzeczywiście mamy zakłócenie strony popytowej wynikające po pierwsze z tego, że mamy słabszą dostępność do kredytu. Zdolność kredytowa spadła w skrajnych przypadkach nawet o 70%, a finansowanie kredytem to było około 40% na rynku pierwotnym, czyli popyt istotnie nam spada, ale zachowanie strony podażowej, szczególnie na rynku pierwotnym, czyli deweloperów, jest takie, że również wstrzymują liczbę mieszkań przekazywanych do sprzedaży, w związku z tym następuje spadek sprzedaży. Jeżeli spadek sprzedaży jest na zbliżonym poziomie jak spadek popytu, to cena pozostaje. W momencie, kiedy spadek podaży jest nawet wyższy niż spadek popytu, to cena rośnie. Natomiast gdyby podaż spadła mniej niż popyt, to wtedy dopiero jest przestrzeń na obniżkę ceny nieruchomości.

Może to jest też tak, że spadek tych wniosków kredytowych to jest tylko część? Może Polacy mają jednak wciąż dużo gotówki i inwestują w mieszkania, które uważają za w miarę pewne stabilne inwestycje.

Część oczywiście jest tam zakupów gotówkowych, w tym rynku pierwotnym to 60%. To było atrakcyjne w momencie, kiedy stopa na depozytach wynosiła pół procenta czy nawet mniej. Przy rosnącym depozycie 5% czy nawet niektóre banki oferują 7%, to jest już bardzo atrakcyjna stopa w porównaniu ze stopą zwrotną, jaką bym uzyskiwał na najmie. Chociaż po ostatnich wzrostach cen najmu wynikających z pojawienia się tego popytu wynikającego z mieszkańców Ukrainy, którzy się udali do Polski, popyt na wynajem wzrósł, co przy ograniczonej podaży mieszkań pod wynajem spowodował wzrost najmu, to ta atrakcyjność wynajmu troszkę urosła, ale ta alternatywa w postaci depozytu jest już na tyle kusząca i duża, że cześć osób może zastanowić się, czy na pewno dobrą lokatą jest kupowanie nieruchomości szczególnie po tak wysokich cenach.

Jeżeli chodzi o kredyty hipoteczne, to tutaj rząd stara się jakoś wyjść naprzeciw, chociażby programem "Mieszkanie bez wkładu własnego". To jest pomoc rządowa, która ma umożliwić uzyskanie tego kredytu, ale właśnie z drugiej strony coraz mniej osób na te kredyty stać.

Rzeczywiście jeszcze półtora roku temu, gdzie była zdolność kredytowa wynikająca z tych ultra niskich stóp procentowych, z dobrych dochodów, czyli duża część młodych osób dobrze zarabiających nie miała problemu ze zdolnością, natomiast jeszcze nie zdążyła zaoszczędzić i zbudować tego wkładu własnego. Wówczas taki program miałby sens, bo byłoby to wsparcie, ale dzisiaj głównym problemem nie jest brak wkładu własnego, bo jest problem wtórny. Pierwotnym problemem jest to, że nie ma zdolności kredytowej. Czyli jeśli ktoś nie ma zdolności kredytowej to, co z tego, że będzie miał gwarantowany wkład własny jak i tak nie uzyska kredytu.

Mówi pan kolejny raz o ultra niskich stopach procentowych. To sugeruje jakiś ewenement, coś wyjątkowego. Rozumiem, że nie wrócimy już do takich czasów w Polsce. 

Chyba że uda nam się tak inflację zmniejszyć, że będziemy oscylowali wokół inflacji na poziomie 1%. Co też nie jest dobre dla gospodarki, bo najlepszym takim poziomem to jest plus minus 2,5 punktu procentowego. Obawiam się, że może być to droga wyboista i długa, żeby dojść do takiego poziomu inflacji, a tym samym do takiego poziomu stóp. Raczej tych ultra niskich stóp nie spodziewałbym się, żebyśmy znowu widzieli w najbliższym okresie. W średnim okresie pewnie też już nie.

To jak zatem pańskim zdaniem będzie wyglądał rynek mieszkaniowy w Polsce w najbliższych, w kolejnych latach? Czy idziemy modelem Zachodnim, powiedzmy Niemiec, czy Francji, czyli większość mieszkań jednak ludzie wynajmują, a ten wykup jest bardzo drogi?

Wydaje mi się, że taki może być scenariusz, że będzie coraz więcej osób na rynku wynajmu z prostej przyczyny - z braku dostępności do własności nawet z kredytem. To jest model, o którym pan wspomniał, dotyczy także krajów skandynawskich, między innymi Dania, Holandia czy też kraje Beneluksu i tam rzeczywiście dominują inwestorzy instytucjonalni, czyli taki rynek prywatnego najmu, który oferuje mieszkania do wynajęcia. Polska znowu jest takim krajem, który ma specyfikę swoją, tylko że u nas na rynku najmu dominują inwestorzy indywidualni, a w krajach wysoko rozwiniętych dominują inwestorzy instytucjonalni. Ci inwestorzy instytucjonalni z uwagi na to, że mają tak dużo mieszkań pod wynajem, są w stanie obniżyć koszt stały utrzymania, w związku z tym udostępnić te mieszkania po bardzo atrakcyjnej cenie. I ten segment wydaje mi się, że będzie się rozwijał, czyli najmu, ale instytucjonalnego.