Mateusz Marciniak [wideo]

Będą dopłaty do kredytu na zakup pierwszego mieszkania. Rada Ministrów przyjęła we wtorek (14.03) projekt ustawy w sprawie kredytu 2 proc. - poinformował na konferencji prasowej premier Mateusz Morawiecki.

Jakie warunki trzeba będzie spełnić, żeby uzyskać preferencyjne oprocentowanie?

Z ekspertem finansowym z KredytBiałystok.pl Mateuszem Marciniakiem rozmawia Michał Buraczewski.

 Michał Buraczewski: Rządowy program, o którym rozmawiamy, ma nazwę Bezpieczny Kredyt. 2 proc. Co oznacza słowo "bezpieczny" w tej nazwie? Jakie w tym kredycie jest ryzyko gwałtownego wzrostu rat?

Mateusz Marciniak: Roboczy tytuł rządowego projektu to Ustawa o pomocy w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe. Ta ustawa ma w sobie kilka różnych rozwiązań. Jednym z nich są właśnie kredyty z preferencyjnymi dopłatami. Dopłaty te mają zapewnić zarówno niższe raty kredytów niż obecnie, jak i też stabilność rat, brak ryzyka ich znacznego wzrostu, co ma miejsce w przypadku kredytów opartych na WIBOR-ze.

W związku z tym, że stopy procentowe rosną, kredytobiorcy płacą w tej chwili większe raty, a w przypadku tego kredytu proponowanego przez rząd to ryzyko będzie niższe.

Tak, to ryzyko tutaj praktycznie nie będzie wcale występowało. Raty kredytów będą zamrożone przez 120 miesięcy, czyli przez 10 lat. Po tym okresie kwota kapitału, która będzie do spłaty, będzie już znacznie mniejsza od kwoty początkowej. Założenie jest takie, że znaczna część kredytobiorców będzie mogła spłacić kredyty przed czasem.

Przez pierwsze 10 lat te kredyty będą miały też raty malejące, które wiążą się z większą częścią kapitałową, co oznacza, że kapitał będzie szybciej spłacany niż w przypadku klasycznych rat równych.

Czy może być tak, że po tych 10 latach nagle na pozostałe 20 lat rata wzrośnie np. dwukrotnie?

Jest tutaj ryzyko pewnej zmiany oprocentowania kredytu. Natomiast z uwagi na to, że kapitał kredytu po 10 latach będzie znacznie mniejszy i kredyt też automatycznie przejdzie na raty równe, to zmiana wysokości raty nie będzie tak dotkliwa.

Dla kogo jest to program?

Program jest skierowany do wybranych kredytobiorców. Nie każdy z niego będzie mógł skorzystać. Podstawowymi założeniami jest wiek do 45. roku życia. Wystarczy, że jedna z osób będących kredytobiorcami spełni ten warunek.

Mówimy tutaj o przypadku, kiedy jest to małżeństwo, tak?

Tak, kiedy małżeństwo lub osoby będące w nieformalnym związku przystępują do tego kredytu, przynajmniej jedna osoba musi mieć poniżej 45 lat.

Kolejnym warunkiem będzie brak posiadania obecnie, ale również w przeszłości, prawa własności lub współdzielczo-własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub domu. Czyli jeśli posiadaliśmy w przeszłości nieruchomość, nie posiadamy jej obecnie, została ona sprzedana, to niestety nie będziemy mogli przystąpić do tego programu.

Jedynym wyjątkiem jest sytuacja, w której odziedziczyliśmy do 50 proc. własności nieruchomości i nie mieszkamy w niej - wtedy ten program będzie dostępny.

A co w przypadku posiadania działki, jeżeli ktoś jest udziałowcem w nieruchomości niezabudowanej?

Według projektu ustawy nie jest to w tej chwili ograniczeniem. Natomiast trzeba zwrócić uwagę na to, że proces legislacyjny dopiero się właściwie rozpoczął. Być może czeka nas jeszcze wiele zmian w postanowieniach tej ustawy i ostateczny kształt w chwili, gdy wejdzie w życie, będzie inny w obecnym projekcie.

Czy zgodnie z aktualnymi propozycjami ten preferencyjny kredyt będzie mógł być przeznaczony na budowę domu?

Tak, są takie możliwości, aby ten kredyt był przeznaczony również na budowę domu jednorodzinnego.

Czy zmieni się zdolność kredytowa młodych Polaków?

Trudno odpowiedzieć na to pytanie. Zdolność kredytowa obecnie jest niższa niż w poprzednich latach. Wynika to z wysokich stóp procentowych. Jednocześnie Komisja Nadzoru Finansowego w tym roku trochę poluzowała wymagania wobec banków w zakresie zdolności kredytowej i obecnie jest ona większa o około 20 proc. niż w poprzednim roku. Jednocześnie jest ona nadal zdecydowanie mniejsza niż w latach poprzednich.

Być może wraz z programem Bezpieczne Kredyty pojawi się też propozycja zmiany w obliczaniu zdolności kredytowej. Natomiast trzeba pamiętać, że banki są związane też zaleceniami regulatora.

Porozmawiajmy teraz o konkretnych kwotach, bo preferencyjny kredyt nie będzie mógł przekroczyć pół miliona złotych albo jeśli kredytobiorca prowadzi gospodarstwo domowe wspólnie z małżonkiem lub ma co najmniej jedno dziecko - 600 tys. zł. Za taką kwotę poszalejemy obecnie na rynku nieruchomości?

To zależy. Myślę, że w dużych miastach jak Warszawa, wybór będzie ograniczony. Natomiast w Białymstoku będziemy mogli przebierać w szeregu nieruchomości i nabyć nawet całkiem dużą.

Chociażby dlatego, że kwota kredytu to pół miliona albo 600 tysięcy złotych, ale do tego trzeba dodać wkład własny w wysokości 200 tysięcy złotych.

Tak. Wysokość wkładu własnego będzie wynosiła najprawdopodobniej do 200 tysięcy złotych. Suma tych dwóch kwot, czyli kwoty kredytu i wkładu własnego, daje nam maksymalną cenę nieruchomości i pozwala to na naszym białostockim rynku na naprawdę bardzo szeroki wybór.

Czy w związku z rządową propozycją deweloperzy już zacierają ręce?

Niekoniecznie, bo część kredytobiorców obecnie się wstrzymuje z decyzjami o zakupie, oczekując właśnie tego programu kredytów 2-procentowych.

Sprzedaż mieszkań zamarła.

Tak, sprzedaż mieszkań zamarła, bo osoby, które potencjalnie będą mogły skorzystać z programu, podejmują decyzję, aby poczekać. Z tego powodu deweloperzy, mimo że spodziewają się dużego popytu na nieruchomości w tym roku, to obecnie jednak mają tutaj pewne kłopoty ze sprzedażą na bieżąco.

W ubiegłym roku sprzedaż nowych mieszkań spadła o 35 proc. rok do roku. Czy zatem rządowa propozycja może ratować deweloperów przed poważnym kryzysem?

Tak, najprawdopodobniej deweloperzy skorzystają na tej propozycji. W poprzednim roku na skutek wysokich stóp procentowych znacznie spadła zdolność kredytowa. Spowodowało to zarówno mniejsze możliwości zakupu nieruchomości, jak też obawę w związku z wysokimi ratami. Z tego powodu część osób odkładała decyzję o zakupie nieruchomości na później.

Trzeba pamiętać, że potrzeby mieszkaniowe ciągle istnieją i one kiedyś muszą być zrealizowane.

Z jednej strony mamy rządową propozycję preferencyjnych kredytów, z drugiej bardzo duży spadek sprzedaży mieszkań. W związku z tym czy możemy liczyć na poważniejsze obniżki cen nieruchomości w najbliższym czasie?

W poprzednim roku zapowiadano duże obniżki cen nieruchomości w Polsce, natomiast one nie nastąpiły. Są oczywiście pewne drobne korekty, zmiany na niektórych rynkach. Jednocześnie były też rynki, na których były wzrosty. Trzeba zauważyć, że rynek nieruchomości nie jest rynkiem jednorodnym. Inny rynek nieruchomości jest w Białymstoku, inny jest w małych miejscowościach, jeszcze inny w Warszawie.

Działki gruntów są ograniczone i niestety, ale ceny nieruchomości nie będą najprawdopodobniej znacznie bardziej przystępne w niedalekiej przyszłości. Co ciekawe, nawet prognozuje się wzrosty jeszcze w tym roku.

| red: zmj