Marek Szubzda - ekspert rynku nieruchomości

Pandemia koronawirusa wpływa nie tylko na codzienne życie Polaków, ale też na rynek nieruchomości. Niepewna jest sytuacja osób, które kupiły mieszkania, by zarabiać na ich wynajmie. Jak kształtują się też ceny mieszkań i gruntów - o tym z ekspertem rynku nieruchomości, właścicielem firmy Express House Markiem Szubzdą rozmawia Adam Janczewski.

Adam Janczewski: Powrót wielu studentów do Białegostoku w przypadku nauczania zdalnego lub hybrydowego stoi pod znakiem zapytania. Nie wiadomo co z pracownikami z Białorusi. Czy te niepewności to duży problem dla osób, które kupiły mieszkania jako inwestycję pod wynajem?

Marek Szubzda: To duża niepewność, co się dalej wydarzy, co będzie z mieszkaniami, czy one będą stały puste, czy będą wynajęte. Wiele osób kupuje mieszkania inwestycyjne, lokując środki, które wyjęła z lokat bankowych, sprzedano dużo akcji, w związku z tym inwestycja w mieszkanie była takim rozsądnym rozwiązaniem. Natomiast w tej chwili problem ze studentami i z pracownikami ze wschodu powoduje to, że te mieszkania stoją puste. Nie wiemy, co się wydarzy, czy będzie obłożenie, czy będzie dużo wynajętych mieszkań, tak naprawdę to się okaże w październiku, kiedy uczelnie podejmą decyzję o tym czy pracują zdalnie, czy pracują w trybie stacjonarnym.

W tym czarniejszym scenariuszu - wiele osób kupiło mieszkania pod wynajem na kredyt, czy zatem mogą być one zmuszone do odsprzedania tych mieszkań?

Być może, aczkolwiek zależy, jak się zachowa rynek pracy, czy ci ludzie, którzy kupili na kredyt będą w stanie spłacać to zobowiązanie z pracy, którą wykonują. Jeżeli tak, to myślę, że przeczekają, jeżeli nie - to faktycznie część osób może być zmuszona do sprzedaży.

Ratunkiem w tej sytuacji chyba są niskie stopy procentowe?

Tak, niskie stopy procentowe powodują, że raty kredytów znacznie spadają i każdy procent to jest odzwierciedlenie w kilkuset złotych często na racie, więc jak najbardziej mają bardzo duży wpływ.

A co z coraz bardziej popularnym ostatnio najmem krótkoterminowym? 

Ostatnio, to znaczy w czasie wakacji, mieliśmy bardzo duży ruch turystyczny w Białymstoku. W tych czasach ciężko jest wyjechać za granicę, ludzie podróżują po Polsce, odkrywają Podlasie, jako takie miejsce, które jest nieco dzikie, gdzie nie ma dużego ruchu tak, jak na plażach nad Bałtykiem, gdzie nie spotykamy się z tak wieloma ludźmi. Rozmawiam z tymi ludźmi, obserwujemy bardzo dużo osób, które pierwszy raz są na Podlasiu, w ogóle w tej części Polski, przyjeżdżają do nas z Wrocławia, Poznania, Trójmiasta, Warszawy.

Czyli o dziwo tutaj ta forma wynajmu na plus?

Tak, zobaczymy, co będzie po sezonie wakacyjnym. Jeżeli będzie ruch biznesowy, jeżeli firmy będą dalej podróżowały, to będzie OK. Natomiast jeżeli tutaj też się zatrzyma tak, jak się zatrzymało na początku marca - kwietnia, to będzie problem.

U nas najem krótkoterminowy chyba też napędzali Białorusini?

W dużej mierze, zwłaszcza w ubiegłych latach, ta turystyka zakupowa była takim motorem napędowym tego biznesu. Natomiast w ostatnim czasie, też jeszcze przed koronawirusem, było dużo obostrzeń związanych z wizami i były takie przestoje w tym ruchu z Białorusi, więc też byliśmy przyzwyczajeni do takich wprawdzie krótkoterminowych przerw, natomiast teraz jest słabo, nie ma tego ruchu z Białorusi. 

A jak w czasie pandemii kształtują się ceny mieszkań, czy jest to dobry moment na taki zakup?

Ceny mieszkań się specjalnie nie zmieniły, wręcz bym powiedział, że rosną cały czas. Ludzie mają gotówkę, którą wyjęli z lokat, nie opłaca się trzymać pieniędzy w banku i nieruchomość zawsze jest pewną lokatą, zwłaszcza w długoterminowych okresach. Kupujemy mieszkanie nie na rok, nie na dwa, często na 10 lat, a w długim okresie - patrząc historycznie - zawsze zyskujemy. 

Tutaj przeszkodą dla niektórych może być to, że banki śrubują wymagania i podwyższają też wymaganą kwotę wkładu własnego.

Tak, wymagana kwota wkładu własnego może dużo się nie zmieniła, te 20% już się od dłuższego czasu mamy, natomiast bardziej się zmieniło podejście banków do klienta, bardziej to ryzyko jest badane pod względem pracy, jaką ten klient wykonuje. Są pewne branże zagrożone przez koronawirusa, jeżeli się pracuje w tych branżach, trzeba się liczyć z tym, że te restrykcje będą większe.

A jak wygląda sytuacja na rynku działek budowlanych i rekreacyjnych? Czy ludzie wciąż mają w głowie przymusowe zamknięcie, pamiętają o tym lock downie i szukają własnego kawałka ziemi, czy już ten popyt jednak trochę zmalał?

Ruch w takich nieruchomościach, wiosną zwłaszcza i na początku lata był bardzo duży. Raz, że ludzie przez zamknięcie w domach docenili to świeże powietrze i jego wartość, natomiast to nie jest pierwszy raz kiedy wzmożony ruch mamy na takich terenach, czy nieruchomościach, bo w poprzednich latach też tak się zdarzało, zwłaszcza w tym okresie wiosennym, kiedy szukamy tego miejsca rekreacji na lato. W tej chwili troszeczkę to zmalało i jeżeli chodzi o działki rekreacyjne, jeżeli chodzi o działki stricte budowlane pod budowę domu, to jak najbardziej ten trend już obserwujemy od wielu miesięcy, jak nie lat.

Czyli pandemia tylko nasiliła ten trend?

Tak, więcej się o tym mówi, więcej osób zwraca na to uwagę i mając do wyboru mieszkanie w cenie domu - wybierają dom.

To w co w takim razie inwestować, bo z tego co pan mówi, to pandemia jakoś mocno nie wstrząsnęła rynkiem? Na koniec dobra porada dla słuchaczy, jeżeli mają gotówkę, to gdzie te pieniądze ulokować, jeżeli mówimy oczywiście o nieruchomościach?

To zależy na ile czasu chcemy ulokować i czego oczekujemy. Jeżeli oczekujemy stopy zwrotu i stałego czynszu najmu, to jak najbardziej w mieszkanie lub w lokale użytkowe, aczkolwiek tutaj też trzeba być ostrożnym. A jeżeli myślimy o takich wieloletnich inwestycjach, na 10 czy więcej lat, to myślę, że grunty.

Dziękuję bardzo za tę poradę i za rozmowę.